FAIRER KOMPROMISS BEI
DER MEHRWERTABGABE
INITIATIVE
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Der HEV Baselland hat am 9. Januar 2025 die Gesetzesinitiative «Fairer Kompromiss bei der Mehrwertabgabe» offiziell lanciert. Ziel der Initiative ist es, Hauseigentümer vor übermässigen finanziellen Belastungen zu schützen und eine ausgewogene Lösung zwischen den Interessen der Gemeinden und der Eigentümer zu schaffen. Mit der Initiative setzt der HEV Baselland ein klares Zeichen für eine faire und zukunftsorientierte Lösung, die den Volksentscheid von 2019 respektiert und das Vertrauen in demokratische Prozesse stärkt.
Christoph Buser, Präsident des Hauseigentümerverbands Baselland, spricht über die Hintergründe der Initiative.
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Was sind Mehrwertabgaben?
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Warum bedrohen hohe Mehrwertabgaben die Hauseigentümer?
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Welche Auswirkungen haben sie auf Wohnraum und Investitionen?
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Warum ist die Initiative ein fairer Kompromiss?
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Wie kann man unterstützen?
Das will die Initiative
Gemeinden stärken
Die Gemeinden haben bei Umzonungen die Freiheit, die Höhe der Mehrwertabgabe selbst festzulegen. Zudem können sie im Quartierplanverfahren mit Investoren über Infrastrukturbeiträge verhandeln. Dies stärkt ihre Entscheidungs- und Gestaltungsmöglichkeiten.
Infrastrukturförderung sichern
Die Einnahmen fliessen direkt in die Gemeinde- und Zonenentwicklung und sind zweckgebunden. Sie werden für Ausgaben verwendet, die im direkten Zusammenhang mit den durch die Zonenänderung entstehenden Kosten und Bedürfnissen stehen.
Ausgangslage
Ein jahrelanger Streit
Die Mehrwertabgabe ist seit Jahren ein kontroverses Thema in der Baselbieter Politik. Trotz des Volksentscheids von 2019, der das bundesrechtliche Minimum festlegte, bleiben die Regelungen umstritten und unklar.
Der Münchensteiner-Entscheid
Ein Bundesgerichtsurteil von 2020 hob Teile der kantonalen Regelung auf, was eine Neufassung erforderlich machte. Die anschliessende RPG-Revision auf Bundesebene bestätigte die ursprüngliche Baselbieter Lösung und hätte eine einfache Umsetzung erlaubt.
Ein Vorschlag mit weitreichenden Folgen
Der Regierungsrat präsentierte 2024 eine Vorlage, die weit über die bisherigen Regelungen und dem bundesrechtlichen Regelungen hinausgeht. Diese sieht unter anderem hohe Mehrwertabgaben von bis zu 40 Prozent vor.
Negative Auswirkungen auf Eigentümer und Wohnraum
Die vorgeschlagenen Änderungen führen zu höheren Kosten für Liegenschaftseigentümer und verteuern den Wohnraum. Zudem dämpfen sie Investitionsanreize und erschweren die Weiterentwicklung von Grundstücken, was den Zielen bezahlbaren Wohnens und verdichteten Bauens entgegenwirkt.
Fairer Kompromiss
Ein ausgewogener und fairer Kompromiss zwischen den Interessen der Gemeinden und den Wohneigentümern. Die bundesrechtlichen Vorgaben werden berücksichtigt, während die Gemeinden selbst entscheiden, ob sie auch bei Umzonungen eine Mehrwertabgabe erheben wollen.
Bezahlbares Wohnen
Die Mehrwertabgabe wird dort erhoben, wo tatsächlich Mehrwert entsteht – bei Einzonungen und gegebenenfalls bei Umzonungen, jedoch nicht bei Aufzonungen. So wird eine übermässige Verteuerung von Wohnraum vermieden, gleichzeitig wird verdichtetes Bauen ermöglicht.
Was bisher geschah
2019
Kantonale Abstimmung mit «JA» zum heutigen Gesetz
März 2023
Gesetzesrevision in BL wird sistiert, weil das RPG im Bundesparlament «korrigiert» wird
Oktober 2023
Münchenstein beschliesst eine Mehrwertabgabe entgegen den kantonalen Vorgaben
2020
Bundesgericht heisst eine Beschwerde der Gemeinde Münchenstein teilweise gut
September 2023
Revision des Bundesgesetzes RPG2 macht die BL-Lösung wieder möglich
Juni 2024
Der Regierungsrat überweist die Vorlage zur Anpassung des MWA-Gesetzes an den Landrat
Gesetzestext
§ 2 Abgabepflicht
Aktuell geltende Version
1 Auf die neue Zuweisung von Boden zu einer Bauzone wird eine Abgabe von 20 % des Bodenmehrwerts erhoben.
2 Die Gemeinden sind nicht berechtigt, weitergehende Mehrwertabgaben zu erheben.
3 Die Gemeinden können bei Quartierplanungen und Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan mit der betroffenen Grundeigentümerschaft in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag einen Infrastrukturbeitrag in Form von Geld-, Sachoder Dienstleistungen vereinbaren, der mit dem Bauvorhaben in Zusammenhang steht.
4 Der Kanton, die Einwohner-, Bürger-, Burgergemeinden und Landeskirchen sowie die Stiftung Kirchengut sind von der Mehrwertabgabe befreit, sofern die betroffenen Grundstücke unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dienen.
§ 2 Abgabepflicht
Neue Version gemäss Initiative
1 Die Gemeinden
a. erheben nach der erstmaligen und dauerhaften Zuweisung von Boden zu einer Bauzone eine Abgabe von 20 % des Bodenmehrwerts.
b. können bei Umzonungen eine Abgabe von maximal
30 % auf den durch solche Planungen generierten Bodenmehrt erheben. c. setzen in einem Reglement die Höhe der Mehrwertabgabe für Umzonungen fest. 1bis Der Einzonung gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb Bauzonen, wenn das Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liegt, in der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zugelassen ist.
2 Die Gemeinden sind nicht berechtigt, weitergehende Mehrwertabgaben zu erheben.
3 Die Gemeinden können bei Quartierplanungen und Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan mit der betroffenen Grundeigentümerschaft in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag einen Infrastrukturbeitrag in Form von Geld-, Sachoder Dienstleistungen vereinbaren, der mit dem Bauvorhaben in Zusammenhang steht.
3bis Wenn die Gemeinden mit der betroffenen Grundeigentümerschaft keinen Infrastrukturbeitrag aushandeln, gilt der im Reglement festgelegte Prozentsatz für Umzonungen.
4 Der Kanton, die Einwohner-, Bürger-, Burgergemeinden und Landeskirchen sowie die Stiftung Kirchengut sind von der Mehrwertabgabe befreit, sofern die betroffenen Grundstücke unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dienen.
§ 4 Verfügung der Mehrwertabgabe
Aktuell geltende Version
1 Die aufgrund des Bodenmehrwerts individuell pro Parzelle zu berechnende Mehrwertabgabe wird erhoben, sobald eine mehrwertrealisierende Veräusserung oder eine Baurechtsbegründung erfolgt oder eine Baubewilligung rechtskräftig wird, mit welcher die Nutzung auf der Parzelle erhöht wird.
2 Beträgt der Mehrwert weniger als CHF 50’000.–, wird keine Abgabe erhoben. Sind von der Planungsmassnahme mehrere Grundstücke derselben Grundeigentümerschaft betroffen, so kann diese die Freigrenze nur einmal beanspruchen.
3 Die Mehrwertabgabe wird von der Standortgemeinde der Parzelle veranlagt und gegenüber der Grundeigentümerschaft verfügt, welche mehrwertrealisierend: a. die Parzelle veräussert oder tauscht, oder b. daran ein Baurecht begründet, oder c. für diese eine Baubewilligung erlangt, sofern seit der Planung kein die Abgabepflicht auslösender Eigentumsübergang erfolgt ist
4 Die Veranlagungsverfügung des Gemeinderats für die Mehrwertabgabe kann innert 30 Tagen ab Zustellung beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, nach den Regeln von § 96a des Gesetzes vom 19. Juni 195010) über die Enteignung angefochten werden.
5 Die Mehrwertabgabeforderungen entstehen im Zeitpunkt der mehrwertrealisierenden Veräusserung der Parzelle oder einer Baurechtsbegründung daran oder im Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung und sind innert 30 Tagen ab Zustellung der Veranlagungsverfügung zur Zahlung fällig. Nicht als Mehrwertabgabepflicht auslösende Veräusserung gelten die Tatbestände gemäss § 73 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 197411) über die Staats- und Gemeindesteuern, in denen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird.
§ 4 Verfügung und Befreiung der Mehrwertabgabe
Neue Version gemäss Initiative
1 Die aufgrund des Bodenmehrwerts individuell pro Parzelle zu berechnende Mehrwertabgabe wird erhoben, sobald eine mehrwertrealisierende Veräusserung oder eine Baurechtsbegründung erfolgt oder eine Baubewilligung rechtskräftig wird, mit welcher die Nutzung auf der Parzelle erhöht wird.
1bis Als Veräusserung gelten Eigentumswechsel und Rechtsgeschäfte, soweit sie wirtschaftlich einem vollständigen oder teilweisen Eigentumswechsel gleichkommen. Keine Veräusserung stellen Eigentümerwechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung oder Schenkung dar.
2 Für einen Mehrwert bis 30’000 Franken wird keine Abgabe erhoben. Sind von der Planungsmassnahme mehrere Grundstücke derselben Grundeigentümerschaft betroffen, so kann diese die Freigrenze nur einmal beanspruchen.
3 Die Mehrwertabgabe wird von der Standortgemeinde der Parzelle veranlagt und gegenüber der Grundeigentümerschaft verfügt, welche mehrwertrealisierend: a. die Parzelle veräussert oder tauscht, oder b. daran ein Baurecht begründet, oder c. für diese eine Baubewilligung erlangt, sofern seit der Planung kein die Abgabepflicht auslösender Eigentumsübergang erfolgt ist
4 Die Veranlagungsverfügung des Gemeinderats für die Mehrwertabgabe kann innert 30 Tagen ab Zustellung beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, nach den Regeln von § 96a des Gesetzes vom 19. Juni 195010) über die Enteignung angefochten werden.
5 Die Mehrwertabgabeforderungen entstehen im Zeitpunkt der mehrwertrealisierenden Veräusserung der Parzelle oder einer Baurechtsbegründung daran oder im Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung und sind innert 30 Tagen ab Zustellung der Veranlagungsverfügung zur Zahlung fällig. Nicht als Mehrwertabgabepflicht auslösende Veräusserung gelten die Tatbestände gemäss § 73 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 197411) über die Staats- und Gemeindesteuern, in denen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird.
§ 3 Ermittlung der Mehrwertabgabe
Aktuell geltende Version
1 Massgebend für die Höhe der Mehrwertabgabe ist der Bodenmehrwert. Dieser bemisst sich nach der Differenz der Verkehrswerte unmittelbar vor und nach Rechtskraft der die Abgabepflicht auslösenden Planung.¨
2 Zeichnet sich im Planungsverfahren ab, dass eine Mehrwertabgabepflicht entstehen kann, so sorgt die Gemeinde dafür, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Planung eine verbindliche Ermittlung des durch die Planung entstehenden Bodenmehrwerts und eine darauf basierende Berechnung der Bruttomehrwertabgabe pro m² Boden vorliegt.
3 Die Ermittlung des Bodenmehrwerts darf eine verhältnismässige Pauschalierung über die gesamte Fläche des neu eingezonten Bodens enthalten.
4 Der ermittelte Bodenmehrwert wird vom Gemeinderat gleichzeitig mit dem Planungsbeschluss der Einwohnergemeinde verfügt. Die gemeinderätliche Verfügung wird in Analogie zu § 31 Abs. 1 des Raumplanungsund Baugesetzes vom 8. Januar 19985) zeitgleich mit den Zonenvorschriften öffentlich aufgelegt.
5 Innerhalb der Auflagefrist von 30 Tagen können die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie weitere Personen, die durch die Verfügung betroffen sind, gegen diese beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, nach den Regeln von § 96a des Gesetzes vom 19. Juni 19507) über die Enteignung Beschwerde erheben. Das Gericht kann die Sistierung solcher Beschwerdeverfahren bis zur Rechtskraft des zugrunde liegenden Planungsbeschlusses anordnen.
6 Bei der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer ist die effektiv bezahlte Mehrwertabgabe vollumfänglich als Aufwendung in Abzug zu bringen.
7 Führt die Einzonung von Landwirtschaftsland zu einem Bodenmehrwert, so wird der Wert des Landwirtschaftslands von der zuständigen Fachstelle des Kantons für die Ermittlung des Bodenmehrwerts festgestell
8 Der Mehrwertausgleich für planerische Massnahmen, die Wald betreffen, richtet sich, soweit über dieses Gesetz hinausgehend, nach der Rodungsbewilligung)
§ 3 Ermittlung und Bemessung der Mehrwertabgabe
Neue Version gemäss Initiative
1 Die Höhe der Mehrwertabgabe basiert auf der Differenz des Marktwerts des Grundstücks vor und nach der Planungsmassnahme, multipliziert mit dem festgelegten Abgabesatz. Die Schätzung wird zwingend durch das kantonale Steueramt vorgenommen. Für die Ermittlung des Marktwerts werden Vergleichspreise oder statistisch erhobene Preise von vergleichbaren, unüberbauten Grundstücken herangezogen. Die Methode zur Ermittlung des Marktwerts kann bei überbauten Grundstücken und in besonderen Fällen den spezifischen Umständen angepasst werden, wobei auch Faktoren wie Erschliessungskosten, Abbruchkosten und andere Kosten in Abzug gebracht werden können.
2 Zeichnet sich im Planungsverfahren ab, dass eine Mehrwertabgabepflicht entstehen kann, so sorgt die Gemeinde dafür, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Planung eine verbindliche Ermittlung des durch die Planung entstehenden Bodenmehrwerts und eine darauf basierende Berechnung der Bruttomehrwertabgabe pro m² Boden vorliegt.
3 Die Ermittlung des Bodenmehrwerts darf eine verhältnismässige Pauschalierung über die gesamte Fläche des neu eingezonten Bodens enthalten.
4 Der ermittelte Bodenmehrwert wird vom Gemeinderat gleichzeitig mit dem Planungsbeschluss der Einwohnergemeinde verfügt. Die gemeinderätliche Verfügung wird in Analogie zu § 31 Abs. 1 des Raumplanungsund Baugesetzes vom 8. Januar 19985) zeitgleich mit den Zonenvorschriften öffentlich aufgelegt.
5 Innerhalb der Auflagefrist von 30 Tagen können die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie weitere Personen, die durch die Verfügung betroffen sind, gegen diese beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, nach den Regeln von § 96a des Gesetzes vom 19. Juni 19507) über die Enteignung Beschwerde erheben. Das Gericht kann die Sistierung solcher Beschwerdeverfahren bis zur Rechtskraft des zugrunde liegenden Planungsbeschlusses anordnen.
6 Bei der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer ist die effektiv bezahlte Mehrwertabgabe vollumfänglich als Aufwendung in Abzug zu bringen.
7 Führt die Einzonung von Landwirtschaftsland zu einem Bodenmehrwert, so wird der Wert des Landwirtschaftslands von der zuständigen Fachstelle des Kantons für die Ermittlung des Bodenmehrwerts festgestellt
8 Der Mehrwertausgleich für planerische Massnahmen, die Wald betreffen, richtet sich, soweit über dieses Gesetz hinausgehend, nach der Rodungsbewilligung)
§ 5 Verteilung und Verwendung der Erträge
Aktuell geltende Version
1 Die Mehrwertabgabe steht zu 75 % dem Kanton und zu 25 % der Standortgemeinde des Bodens zu.
2 Die Standortgemeinde überweist den Kantonsanteil der Mehrwertabgabe umgehend nach Eingang der Zahlung durch die Grundeigentümerschaft an den Kanton.
3 Die Erträge des Kantons werden primär gemäss § 1 Abs. 3 eingesetzt und subsidiär für Massnahmen zur Wohnbau- und Eigentumsförderung gemäss § 106a der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984[9] oder für weitere Massnahmen der Raumplanung.
4 Der Kanton führt für die ihm zustehende Mehrwertabgabe einen Fonds mit regierungsrätlichem Fondsreglement. Dem Fonds dürfen auch die Aufwendungen des Kantons im Zusammenhang mit der Mehrwertabgabe belastet werden.
5 Die Leistungen der Grundeigentümerschaft aus einem allfälligen verwaltungsrechtlichen Vertrag stehen der Standortgemeinde des Bodens zu 100 % zur Verwendung gemäss Vertrag zu.
6 Die Erträge der Gemeinden sind gemäss den Vorgaben des Bundesrechts zu verwenden.
§ 5 Verteilung und Verwendung der Erträge
Neue Version gemäss Initiative
1 Die Mehrwertabgabe steht
a. bei Einzonungen gemäss §2 Abs.1 lit. a zu 75 % dem Kanton und zu
25 % der Standortgemeinde des Bodens zu.
b. bei Umzonungen gemäss §2 Abs.1 lit. b zu 25% dem Kanton und zu 75% der Standortgemeinde des Bodens zu.
1bis Der Infrastrukturbeitrag gemäss §2 Abs. 3 steht zu 100% der Standortgemeinde des Bodens zu.
2 Die Standortgemeinde überweist den Kantonsanteil der Mehrwertabgabe umgehend nach Eingang der Zahlung durch die Grundeigentümerschaft an den Kanton.
3 Die Erträge des Kantons werden primär gemäss § 1 Abs. 3 eingesetzt und subsidiär für Massnahmen zur Wohnbau- und Eigentumsförderung gemäss § 106a der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984[9], soweit damit Ziele nach Art. 3 RPG verfolgt werden.
4 Der Kanton führt für die ihm zustehende Mehrwertabgabe einen Fonds mit regierungsrätlichem Fondsreglement. Dem Fonds dürfen auch die Aufwendungen des Kantons im Zusammenhang mit der Mehrwertabgabe belastet werden.
5 Die Leistungen der Grundeigentümerschaft aus einem allfälligen verwaltungsrechtlichen Vertrag stehen der Standortgemeinde des Bodens zu 100 % zur Verwendung gemäss Vertrag zu.
6 Die Erträge der Gemeinden sind gemäss den Vorgaben des Bundesrechts zu verwenden und müssen mit den Bauvorhaben innerhalb der Umzonung in Zusammenhang stehen.
Rechenbeispiel Aufzonung
Keine Abgaben auf Aufzonungen weil:
Kein echter Mehrwert: Die theoretische Steigerung des Grundstückswerts führt nicht automatisch zu einem realisierten Gewinn für die Eigentümer.
Unverhältnismässige Belastung von Hauseigentümern: Eine Mehrwertabgabe auf Aufzonungen würde in erster Linie Hauseigentümer finanziell belasten. Die Freigrenze von CHF 30'000 kommt nur in Ausnahmefällen zur Anwendung und bietet kaum Schutz vor dieser Belastung.
Keine Verpflichtung auf Bundesebene: Der Bund schreibt keine Mehrwertabgabe für Aufzonungen vor.
Initiativkomitee
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Christoph Buser
Füllinsdorf
Rolf Blatter
Aesch
Sven Oppliger
Bottmingen
Hans-Jürgen Ringgenberg
Therwil
«Die Mehrwertabgabe ist erneut im Landrat – trotz Volksentscheid im 2019. Unsere Initiative ist dringend nötig, um politische Endlosdiskussionen zu stoppen und Hauseigentümer vor weiterer finanzieller Belastung zu schützen.»
«Die geplante Mehrwertabgabe greift unverhältnismässig in die Eigentumsrechte ein. Unsere Initiative schützt diese Grundpfeiler unserer Gesellschaft und setzt ein klares Zeichen gegen die Aushöhlung des Eigentums durch immer neue Abgaben.»
«Die Mehrwertabgabe soll keine versteckte Steuer sein, um die Finanzlöcher der klammen Gemeinden zu stopfen. Unsere Initiative sorgt dafür, dass dem Kanton und den Gemeinden klare Leitplanken gesetzt werden und die Abgabe zweckgebunden bleibt.»
«Die geplante, unnötige Revision der Mehrwertabgabe stellt einen direkten Angriff auf das Eigentum dar. Zudem wird im Baselbiet erneut die Gültigkeit von Volksentscheiden infrage gestellt. Unsere Initiative bietet einen fairen Kompromiss, schützt die Rechte der Eigentümer und berücksichtigt gleichzeitig die Anliegen der Gemeinden.»
Thekla Beutler-Recher
Oberdorf
Michael Konrad
Arlesheim
Alexandre Philipp
Allschwil
«Es braucht eine Regelung, die fair ist und keine überhöhten Abgaben fordert. Unsere Initiative setzt klare Grenzen, um Eigentümer vor einer unverhältnismässigen finanziellen Belastung zu schützen und gleichzeitig die Gemeinden handlungsfähig zu halten.»
«Die geplante Revision der Mehrwertabgabe wird den Wohnungsmarkt massiv belasten. Steigende Bodenpreise und weniger Investitionen führen zu einem verschärften Wohnraummangel – das schadet nicht nur Eigentümern, sondern der gesamten Bevölkerung.»
«Die Initiative lehnt eine Mehrwertabgabe auf Aufzonungen ab, da diese die Hauseigentümer übermässig belasten und das Wohnen für alle noch teurer machen würde. Die Initiative berücksichtigt sämtliche Anliegen und Interessen und stellt einen fairen Kompromiss dar.»
Stimmen
Oscar Elias
Stamm Bau AG
«Eine faire und ausgewogene Mehrwertabgabe ist entscheidend, um Investitionen zu fördern, der aktuell herrschenden Wohnungsnot entgegenzuwirken und Gemeinden Handlungsspielraum zu geben – ohne die Eigentumsrechte zu gefährden.»
Christof Hiltmann
Gemeindepräsident Birsfelden
«Eine Mehrwertabgabe macht nur dann Sinn, wenn Investoren und Gemeinden gemeinsam Verdichtungs-Projekte mit hoher Qualität und bedeutendem finanziellem Gewinn ausarbeiten. Darum ‘Ja’ zur Initiative und ‘Nein’ zum kantonalen Vorschlag.»
Dr. Melchior Buchs
ehem. Gemeindepräsident Reinach
«Die Möglichkeit der Gemeinden, bei Quartierplänen Infrastrukturverträge auszuhandeln, hat sich sehr bewährt. Die Leistungen der Bauherrschaft verschwinden so nicht einfach im Gemeindehaushalt, sondern kommen der Bevölkerung direkt zugute.»
Mitglieder Komitee
Christine Frey, FDP-Ländrätin | Patrik Imark, IMARK Immo AG | Marc Scherrer, Mitte-Landrat | Melchior Buchs, Präsident FDP Baselland
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Adresse
«Fairer Kompromiss bei der Mehrwertabgabe»
c/o Haus der Wirtschaft
Hardstrasse 1
4133 Pratteln